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Necessidade de atualização das Convenções de condomínio para aplicação das novidades introduzidas pelo Novo Código de Processo Civil.

21/02/2017

 

 

É muito importante que as convenções de condomínios sejam atualizadas, conforme alterações do Novo Código de Processo Civil para evitar que os condomínios continuem sendo lesados. As alterações introduzidas pelo novo diploma legal tornarão mais efetiva e célere a cobrança de taxas condominiais, as quais passam a ser enquadradas como título executivo extrajudicial e cobráveis por meio de execução direta, sem a antiga e cansativa ação judicial de cobrança que podia durar até 15 (quinze) anos. Além desta mudança, ainda é possível a adequação dos juros cobrados pela inadimplência que antes eram de 1% ao mês, aos juros de mercado (9,9% ao mês), entre outras alterações que visam diminuir a inadimplência e dificultar a vida do devedor habitual.

 

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O Novo Código de Processo Civil introduziu importantes alterações legais, com o intuito de diminuir a inadimplência das taxas de condomínio, dificultando a vida daqueles devedores costumas. Assim, poderá o condomínio eliminar o grave problema da inadimplência com a execução pura e simples, sem o demorado processo de conhecimento.

 

Se, porventura, os condomínios não atualizarem suas convenções, deverão continuar aplicando os juros da antiga Lei 4.591/64 de 1% am (um por cento ao mês), sobre os valores inadimplidos. É fundamental que o condomínio altere sua convenção para poder aplicar aos inadimplentes os juros praticados pelo mercado.

 

O STJ já manifestou e confirmou a possibilidade da convenção do condomínio de aplicar os juros praticados pelo mercado no percentual médio é de 9,9% a.m. ao mês.

 

As alterações atualmente vigentes não tiveram ampla divulgação e os condomínios não adequaram suas convenções ao CC/2002, tampouco ao NCPC/2015, impossibilitando a aplicação destes diplomas legais, que visam justamente dificultar a vida dos devedores habituais.

 

Outra alteração significativa é a possibilidade de aplicação de multas especiais por atraso reiterado ao condômino. A forma e a modalidade quem define é a Convenção previamente. O limite de multa para o inadimplente considerado reiterado, está expresso no texto legal e será de até 5 (cinco) taxas de condomínio. Tudo conforme o grau de atraso previsto e que será crescente. Como exemplo, atraso de 3 meses consecutivos ou alternados, pode definir a Convenção que se aplique o valor correspondente a uma taxa de condomínio como multa. Já para o atraso de 6 meses consecutivos ou alternados, poderá a Convenção definir que se aplique o valor correspondente a duas taxas de condomínio como multa. O limite máximo que a convenção pode estabelecer de multa por atraso reiterado será de 5 taxas, conforme previsto no art. 1.337 do Código Civil.

 

Não pagar em dia e ser penalizado com um juro de 1% ao mês, não coíbe a inadimplência, ao contrário estimula. Eliminar a inadimplência foi a intenção do legislador do atual código Civil. Na forma de cobrança baseado na lei antiga, o condomínio banca o capital do inadimplente em face ao mercado, onde os juros reais são outros, bem maiores.

 

Neste cenário nada animador, anterior ao atual Código Civil e ao agora novo CPC, muitas já foram as tentativas de solução para este problema, a exemplo da inscrição do nome do devedor em órgãos de proteção ao crédito ou o próprio protesto da cota do condomínio inadimplida, sendo certo que, nenhuma dessas soluções obteve a segurança jurídica necessária para a sua utilização, particularmente o respaldo da jurisprudência majoritária dos tribunais superiores.

 

Com a Lei nº 13.105/2015, o Novo Código de Processo Civil, que traz uma mudança importante no procedimento referente à cobrança das contribuições condominiais, pois junto com a execução irá o pedido de penhora do imóvel objeto da inadimplência, ou seja, se a dívida não for paga no prazo de 03 dias, é feito a penhora imediata do imóvel, que já foi requerida com a propositura da execução da dívida. Se não for paga, o imóvel irá a leilão imediatamente.

 

O inciso X, do artigo 784 do Novo CPC, eleva à condição de título executivo extrajudicial “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas”.

 

Isto significa, para os síndicos, administradores de condomínios e profissionais do direito que atuam na seara imobiliária, uma diminuição fantástica do tempo que levará uma cobrança de taxa condominial na via judicial, na medida em que o crédito desta natureza já poderá ser submetido, de logo, à execução.

 

O novo regramento processual civil, com a execução direta com penhora, a petição protocolada em juízo pelo condomínio credor requererá a citação do condômino inadimplente para, diretamente, quitar a dívida em 03 (três) dias, sob pena da adoção das medidas constritivas próprias da execução, a exemplo da penhora de tantos bens quanto bastarem para a satisfação da dívida em execução.

 

A garantia neste caso poderá ser o próprio imóvel inadimplente, que a legislação não outorga os benefícios de blindagem por ser o único imóvel da família.

 

Portanto, se os condomínios não se adequarem ao Código Civil de 2002, atualizando suas convenções aos níveis de mercado, pouca valia terá este grande benefício, pois o juro praticado pelos condomínios, de 1% (um por cento) ao mês, definido na lei 4.591/64, há mais de meio século atrás (época que sequer existia inflação), nada mudará em benefício significativo aos condomínios.

 

Melhor resultado terão os condomínios que já tenham se adequado ao Código Civil e possam aplicar juros praticados pelo mercado, que já foi confirmado e pacificado pelo STJ em sua jurisprudência, como narrado anteriormente, com as taxas de juros que giram em torno de 9,9% (nove virgula nove por cento) ao mês, bem melhor para o condomínio do que aquele antigo 1% ao mês da lei 4.591/64.

 

Outra alteração significativa é a possibilidade da aplicação de multas pelo atraso reiterado que pode chegar a 500% (quinhentos por cento). Bem maior do que a multa antiga que era de 20% (vinte por cento). É importante dizer e repetir que o STJ aprova este percentual em sua jurisprudência. Porém, a possibilidade desta cobrança tem de constar previamente na convenção do condomínio.

 

Com o Código Civil vigente desde 2002, agregado ao novo CPC vigente desde 2015, não pagar a taxa de condomínio, passa a ter o mesmo peso e importância do que não pagar a fatura do cartão de crédito ou do cheque especial. Os juros da taxa de condomínio serão os juros praticados pelo mercado e as multas por atraso reiterado até o limite de 5 taxas de condomínio, e com a possibilidade de execução imediata, sem a tradicional ação de cobrança que em média dura de 5 a 15 anos.

 

Com esta mudança, a tendência dos condomínios, conjugando o atual Código Civil e o novo CPC é zerar a inadimplência, pois a garantia real da dívida de taxa de condomínio é o próprio apartamento.

 

Assim, para os condomínios se beneficiarem realmente destas mudanças terão de se adaptarem, primeiramente, às alterações do Código Civil, aplicando juros praticados pelo mercado e as multas por atraso reiterado, para isto bastam atualizem a convenção, serviço este prestado por Bagatini & Bergamaschi Advogados.

 

 

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